Maciej MadejakZ Maciejem Madejakiem Head of Business Development Poland w firmie Goodman, rozmawia Piotr Frankowski.

– Jakie znaczenie dla firmy Goodman ma budowa Pomorskiego Centrum Logistycznego (PCL) powstającego w gdańskim porcie, na zapleczu Deepwater Container Terminal (DCT)?

– Jeśli chodzi o PCL, to inwestycja ta ma duże znaczenie nie tylko dla Goodmana, ale w ogóle dla kształtu i zmiany sposobu logistyki, zarówno w Polsce, jak i w naszej części Europy. Klienci z Polski i regionu coraz częściej zauważają, że korzystanie z portu w Gdańsku zamiast w Rotterdamie czy Hamburgu może być dla nich opłacalne. Bliskość PCL i DCT generuje synergię: PCL jest uzupełnieniem oferty terminalu, co widać po klientach, którzy korzystają z naszych obiektów. Są to zarówno agencje celne, jak też wielu importerów czy eksporterów żywności. Realizując PCL, staramy się wspierać działalność portu, którego tak dynamiczny rozwój mógłby być utrudniony bez zaplecza, które tworzymy. Z drugiej strony bez dynamicznego rozwoju portu, my nie rozwijalibyśmy się w Gdańsku tak szybko, jak ma to miejsce obecnie.

– Na początku czerwca br. otwarto drugi budynek magazynowy w PCL, o powierzchni ponad 36 tys. m². Łącznie jest to już 88 tys. m².

– Do tej pory oddaliśmy do użytku 2 duże magazyny, których powierzchnia na innych rynkach mieściłaby się w 3-4 budynkach. Wiedząc jednak, że z portu korzystają bardzo różni klienci, zarówno mniejsi, jak i więksi, chcieliśmy stworzyć produkt, który moglibyśmy zaoferować każdemu z nich, począwszy od tych którzy potrzebują 3,5 tys. m², a skończywszy na dużych klientach, dla których budujemy projekty BTS (built-to-suit), dostosowane do ich potrzeb już od etapu projektowania. Inwestycja musi być na tyle elastyczna, by kontrahenci mieli szansę na rozwój. W związku z tym uznaliśmy, że musimy budować większe obiekty, które zapewniają nam większe możliwości ekspansji.

– Docelowo PCL ma mieć powierzchnię 500 tys. m². W jakim tempie chcecie dojść do takiej wielkości? Kiedy można spodziewać się kolejnych obiektów?

– Trudno powiedzieć, kiedy osiągniemy docelową powierzchnię PCL – zależeć to będzie od sytuacji rynkowej oraz zainteresowania klientów. Nie zakładamy żadnych sztywnych ram czasowych, na bieżąco analizujemy rynek i podejmujemy decyzje. Jeśli chodzi o najbliższe plany, to zamierzamy w br. rozpocząć budowę trzeciego magazynu, gdyż staramy się stale rosnąć. Zależy nam na tym, aby zainteresowani klienci zawsze mieli dostęp do wolnej powierzchni i mogli wprowadzać się w miarę szybko, np. w ciągu 2 miesięcy. Jednak dla dużych i skomplikowanych projektów często trzeba tworzyć budynki od podstaw. Chodzi tu m.in. o chłodnie, mroźnie czy zakłady produkcyjne. Wtedy rozmowy trwają miesiącami, a przy największych projektach nawet latami. W przypadku PCL prowadziliśmy już szereg rozmów z klientami na temat zagospodarowania większości terenu, który tam pozostał. Są to jednak skomplikowane i bardzo duże przedsięwzięcia, wymagające strategicznych decyzji ze strony klientów. W przyciągnięciu tych inwestycji musimy konkurować z innymi krajami czy nawet kontynentami.

– Czy kolejne obiekty będą więc przeznaczone dla konkretnych klientów czy raczej powstaną spekulacyjnie?

– W pierwszym budynku musieliśmy pokazać, co mamy do zaoferowania klientom: część powierzchni stanowił magazyn BTS dostosowany do potrzeb konkretnego klienta, firmy Eurocash, a część – gotowa przestrzeń magazynowa dostępna do wynajęcia. Budowę drugiego budynku w PCL rozpoczęliśmy, nie mając na wstępie żadnego klienta, ale w momencie oddawania magazynu do użytku był on już wynajęty w 95%, a teraz jest wynajęty w całości. Nasza strategia zakłada, że budujemy to, co jest potrzebne na rynku: oceniamy możliwości i dynamikę rynku i wtedy podejmujemy decyzje. Jeśli chodzi o trzeci budynek, będzie miał on 36 tys. m².Obecnie prowadzimy zaawansowane rozmowy z potencjalnymi najemcami nowego magazynu. Na razie nie zdecydowaliśmy jeszcze, czy powstanie od razu w całości, czy na razie w części. Cały czas prowadzimy również rozmowy dotyczące inwestycji typu BTS, ale tak jak wspomniałem, są to bardzo skomplikowane transakcje, które wymagają czasu.

– Jaki jest popyt na powierzchnie magazynowe na terenach przyportowych czy szerzej, w północnej Polsce?

– Widzimy, że rynek trójmiejski staje się coraz większy, choć wciąż pozostaje rynkiem lokalnym, jeśli chodzi o konsumpcję wewnętrzną. Jednocześnie występuje na nim duża sezonowość, np. w okresie letnim. Niemniej jednak traktujemy go jako wschodzący rynek europejski, przystanek czy hub dla klientów, którzy drogą morską przywożą z Chin produkty w kontenerach i dystrybuują je potem do innych miejsc w Polsce czy w Europie.

Jeśli chodzi o dynamikę to uważam, że jest to region z dużym potencjałem rozwoju, w którym cały czas będzie rósł popyt na powierzchnie magazynowe. Widzimy to w liczbie zapytań, które do nas docierają. Moim zdaniem każdy kolejny rok będzie rekordowy, jeśli chodzi o zapotrzebowanie na nowoczesne obiekty magazynowe w Trójmieście. Dodatkowo popyt z tzw. ściany zachodniej przesuwa się bliżej centrum Polski ze względu na dostępność siły roboczej, co stanowi kolejny duży atut Trójmiasta. Mamy tu dostęp do wykwalifikowanych i wykształconych pracowników.

– Czy PCL to będzie jedyna portowa inwestycja Goodmana w Polce?
– Kiedyś pojawiła się luźna propozycja budowy centrum w Szczecinie, ale jest tam nieco inna skala obrotów niż w Gdańsku. Z kolei Gdynia ma swoje ograniczenia związane z infrastrukturą portową czy też umiejscowieniem bazy Marynarki Wojennej. Dlatego obecnie skupiamy się na Gdańsku.

– Przy okazji otwarcia drugiego budynku PCL pojawiła się uwaga, że centrum nie jest przystosowane do obsługi kolejowej. Z czego to wynika?

– Jesteśmy przystosowani, ale doprowadzenie bocznicy kolejowej musi wynikać z inicjatywy klienta. Koszty doprowadzenia toru są ogromne, a wbrew pozorom niewielu klientów w naszym kraju na dużą skalę korzysta z kolei. I to jest największy problem, o którym dyskutujemy już od kilku lat. Jest wiele przypadków, w których kolej została doprowadzona do konkretnych obiektów, ale była wykorzystana w niewielkim stopniu, a po kilku latach całkowicie zaprzestano korzystania z torów. Jednocześnie koszty obsługi tego typu infrastruktury są bardzo wysokie. Jeśli jednak pojawiłby się duży klient, który zdecydowałby się na obsługę kolejową swoich towarów w PCL, to wtedy można rozważyć takie rozwiązanie.

– Jakie jeszcze inwestycje zrealizował Goodman w Polsce?

– W Polsce mamy łącznie 17 parków magazynowych. Zależy nam na tym, byśmy byli w stanie obsłużyć każdego z klientów na rynku, nawet jeśli ich potrzeby magazynowe są bardzo złożone technicznie czy proceduralnie. Chcemy brać udział w takich przedsięwzięciach i rozwijać się. Udowadniać, że jesteśmy w stanie skupić się na rozwiązaniach niestandardowych. Chcemy też edukować siebie i klientów, w jaki sposób najlepiej uzyskać optymalizację kosztów budowy i eksploatacji obiektów magazynowych, a przede wszystkim chcemy zapewnić dobrą stopę zwrotu dla naszych akcjonariuszy.

– Wracając do rynku. Do tej pory najbardziej atrakcyjnymi regionami pod względem powierzchni magazynowych w naszym kraju była centralna Polska, Śląsk, Wielkopolska. Pomorze dopiero od niedawna znalazło się w kręgu zainteresowania.

– Miało to konkretne powody. Po pierwsze infrastruktura drogowa. Bez odpowiedniego połączenia z południem Polski w postaci autostrady A1 dostęp do Gdańska był bardzo utrudniony. Po drugie Gdańsk nie miał kiedyś tak dynamicznie rozwijającego się portu jak obecnie. Wiele firm międzynarodowych dało nam do zrozumienia, że gdyby 10-15 lat temu port działał tak prężnie jak dziś, to zamiast lokalizować fabryki na kontynencie z dala od Gdańska, zrobiliby to na terenach przyportowych, do których mogliby przywieźć produkty drogą morską, przeładować na miejscu i odesłać dalej.

Poza tym wcześniej każdy patrzył na bliskość Niemiec i wielu polskich klientów korzystało z portu w Hamburgu czy Rotterdamie. Dopiero pojawienie się DCT i rewolucja, którą zapoczątkował ten terminal, zmieniła sytuację: klienci, którzy korzystają z portów zachodniej Europy, zaczęli trafiać do Gdańska. W tym kontekście słowo rewolucja jest jak najbardziej na miejscu, gdyż jest to zupełna zmiana koncepcji dystrybucji produktów. Ale klienci muszą jeszcze dojrzeć do tego i zobaczyć, że jest to bardziej opłacalne, szybsze i lepsze dla całego biznesu. Jest to proces, którego efekty zobaczymy za kilka lat. Choć wydaje mi się, że dla starych klientów taka zmiana jest trudna do przeprowadzenia. Ale na rynku pojawia się bardzo dużo nowych biznesów, które trafiają do Europy. Rynek chiński staje się już mniej konkurencyjny, a poza tym widać, że klienci nie chcą do końca polegać tylko i wyłącznie na produkcji w Azji, bo odległość i czas dostawy mają coraz większe znaczenie. I to jest szansa dla Pomorza.

– Jak wygląda popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce? Czy wzrasta i w jakim tempie?

– Rynek w Polsce jest coraz bardziej dojrzały. Jest to dobre, gdyż wszyscy deweloperzy zaczynają funkcjonować racjonalnie i rozsądnie. Ale nie zapominajmy, że jest to młody rynek, mający zaledwie 17-18 lat, a to niesamowicie krótki okres. Jeśli chodzi o dynamikę rozwoju to jest ona bardzo duża, ale wciąż jest sporo do nadrobienia. Jeśli porównamy liczbę m², których nam brakuje w stosunku do średniej państw Europy Zachodniej, to okazuje się, że potrzebujmy kilkakrotnie więcej powierzchni magazynowych niż mamy obecnie. Pojawiają się też nowe trendy, jak np. rozwój rynku e-commerce, w którym też mamy wiele do nadrobienia, w porównaniu np. z Niemcami czy Wielką Brytanią. Ale jest to dobra informacja, bo oznacza dalszy rozwój. Już teraz w Gryfinie pod Szczecinem budujemy magazyn dla firmy Zalando, jednego z liderów e-commerce, który będzie jednym z największych obiektów w Polsce: 130 tys. m² pod jednym dachem. Ale jest też coś, na co trzeba zwrócić uwagę. Klienci już nie pytają tylko o to, gdzie najtaniej mogę zlokalizować budynek, ale o to, skąd wezmę siłę roboczą. Coraz bardziej zaczynają doceniać dostępność pracowników.

– W jakich regionach można spodziewać się tego dynamicznego rozwoju?

– Na każdy obszar patrzymy indywidualnie. Nie możemy porównywać regionów i wychodzić z założenia, że skoro w Poznaniu powstały 3 obiekty, to tyle samo musi być w Gdańsku. Każdy region jest inny. Z naszego punktu widzenia najbardziej dynamiczny rozwój obserwujemy na Śląsku, na Pomorzu i oraz w centralnej Polsce. Są to tereny, gdzie widzimy największe zainteresowanie klientów.

– A wschodnia Polska?

– Bez odpowiednich połączeń drogowych z resztą kraju trudno będzie rozwijać tam rynek magazynowy. Ale przyglądamy się nowym wschodzącym rynkom na tamtych terenach, które mają duży potencjał. Chodzi przede wszystkim o Lublin, Białystok czy Olsztyn. W ich przypadku nie należy pytać, czy nastąpi ich rozwój, tylko raczej kiedy to się stanie.

– Dziękuję za rozmowę.