Rynek magazynowy należy do tych wyjątkowych sektorów, w których w okresie pandemii COVID-19 cały czas widać ożywienie. Krajowy popyt brutto osiągnął rekordową wartość dla I połowy br. i wyniósł prawie 2,4 mln m2. Było to o 25% więcej niż przed rokiem.

Obecne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej wynoszą 19,6 mln m2. Jak i w latach poprzednich mamy tu 5 największych rynków: Warszawę, Górny Śląsk, Polskę Centralną, Wrocław i Poznań. Firma Savills, specjalista w branży nieruchomości komercyjnych, komentuje, że rynki te odpowiadają za 79% wszystkich krajowych zasobów. Jednak deweloperzy coraz częściej decydują się na inwestycje poza tymi rynkami i w coraz większej odległości od dużych miast. Obecnie rynek wyraźnie rośnie w rejonie Trójmiasta, gdzie znajduje się 731,8 tys. m2 magazynów, z czego ponad 1∕3 ma mniej niż 18 miesięcy. Dynamiczny wzrost widoczny jest w Polsce zachodniej, gdzie w ciągu 1,5 roku zasoby zwiększyły się o ponad połowę i osiągnęły 653,6 tys. m2. W regionie powstał Panattoni Park Szczecin I, który w I półroczu 2020 r. miał powierzchnię 155 tys. m2. Do końca roku firma zamierza zakończyć realizację ostatniej fazy budowy parku, o powierzchni 42 tys. m2, i tym samym sfinalizować całą inwestycję o planowanej powierzchni 220,7 tys. m2. Panattoni zbudowało jeszcze Panattoni Park Szczecin II, który w br. został kupiony przez jeden z inwestycyjnych funduszy azjatyckich.

Trójmiasto staje się ważnym miejscem na logistycznej mapie Polski w związku z rosnącą liczbą przeładowywanych kontenerów, nowymi inwestycjami portowymi czy możliwością obsługi największych statków na świecie. Dostrzegł to Rohlig Suus Logistics, który na terenie Centrum Logistycznego 7R Gdańsk Kowale otworzył nowe centrum logistyczne o powierzchni 12 tys. m2, które będzie łączyło funkcję magazynową i przeładunkową.

Rekordowe zainteresowanie najemców

Popyt brutto na magazyny osiągnął rekordową wartość ponad 2,3 mln m2, a było to o ok. 25% więcej niż przed rokiem. Zapotrzebowanie w I połowie br. dotyczyło przede wszystkim nowych powierzchni, a renegocjacje – zaledwie niecałych 600 tys. m2, czyli ok. 25% wolumenu transakcji najmu. AXI IMMO, doradcy na rynku nieruchomości, podkreślają, że tylko w II kwartale 2020 r. wynajęto 1,36 mln m2, czyli o ponad 50% więcej niż w analogicznym okresie 2019 r. Przyczyną tej sytuacji jest spowodowany pandemią rozwój takich kanałów sprzedaży jak e-commerce i omnichannel. Wzrosło przede wszystkim zainteresowanie umowami krótkoterminowymi (poniżej roku). W ich ramach wynajęto 326 tys. m2 powierzchni.

Zdaniem Savills, w I połowie 2020 r. wolumen wynajętych powierzchni przekroczył roczne wartości obserwowane w poprzednich latach. Najwyższy popyt brutto odnotowano w Warszawie (546,6 tys. m2), Polsce centralnej (402,3 tys. m2) oraz na Górnym Śląsku (396,1 tys. m2). To, według specjalistów z firmy Cushman & Wakefield, stanowiło ponad 50% całkowitego popytu odnotowanego w okresie styczeń-czerwiec 2020 r. AXI IMMO dodaje, że najaktywniejszymi sektorami w I połowie 2020 r. były: logistyka (25,5%), elektronika/RTV i AGD (18%), sieci handlowe (14,5%), e-commerce (14,4%) i produkcja (7,5%).

Należy podkreślić, że całkowity wpływ sektora e-commerce na polski rynek magazynowy jest większy niż pokazują to „czyste” dane statystyczne – te obejmują wyłącznie firmy wyspecjalizowane w sprzedaży online jak sklepy i platformy internetowe. Natomiast wiele innych firm reprezentujących różne branże rozwija dynamicznie strategię omnichannel, w związku z czym generuje dodatkowy popyt na usługi logistyczne, kurierskie i finalnie na powierzchnię magazynową – zaznacza Adrian Semaan, senior research consultant, Cushman & Wakefield.

W I połowie br. odnotowano również prawie 20 nowych umów najmu przekraczających 20 tys. m2. Jedna z nich – kontrakt na 200 tys. m2 typu build-to-suit (BTS) w Panattoni BTS Świebodzin dla najemcy z sektora e-commerce – była rekordową w historii rynku magazynowego.

Więcej w II kwartale

W I połowie br. nowa podaż powierzchni przekroczyła 1 mln m2, z czego 600 tys. m2 w II kwartale – o 41% więcej niż w poprzednich 3 miesiącach. Osiągnięty wynik oznacza, że Polska znajduje się na 3. miejscu w Europie pod względem nowej podaży. Przed nami są tylko Holandia i Niemcy. Mimo tego uzyskany rezultat świadczy, jak pisze Savills, o spadku wolumenu r/r o 5%. Ale nadal był to 2. najwyższy wynik zaobserwowany w I połowie roku. Najwięcej powierzchni, ok. 70%, dostarczono w Warszawie (361,5 tys. m2), na Dolnym Śląsku (193,5 tys. m2) i na Górnym Śląsku (179,9 tys. m2). AXI IMMO wśród największych oddanych projektów w I połowie 2020 r. wymienia: Panattoni A2 Warsaw Park (103,67 tys. m2), BTS P3 PepsiCo Mszczonów (58,5 tys. m2) oraz Hillwood Wrocław Wschód II (52,4 tys. m2).

Savills twierdzi również, że aktywność deweloperów pozostaje wysoka mimo spadku realizowanych inwestycji o 15% r/r, do poziomu 1,9 mln m2. Spadek ten związany jest z niepewną sytuacją rynkową i wyższymi wymogami związanymi z finansowaniem projektów, przez co deweloperzy są mniej skłonni do rozpoczynania nowych budów. Wysoki wolumen powierzchni w budowie wynika głównie z wcześniej rozpoczętych projektów. W efekcie w II kwartale rozpoczęto budowę zaledwie 349,7 tys. m2, czyli o 1∕3 mniej niż przed rokiem i aż o połowę mniej niż kwartał temu. Warto również podkreślić, że prawie 60% powierzchni rozpoczętych budów w II kwartale znajduje się w jednym projekcie. Obserwujemy również zwiększoną awersję do ryzyka wśród deweloperów, którzy budują mniej spekulacyjnych powierzchni. Ich udział na koniec czerwca wyniósł 38%, podczas gdy jeszcze we wrześniu 2019 r. było to 54%. Na koniec II kwartału 2020 r. najwięcej powierzchni w budowie było na Górnym Śląsku (435,1 tys. m2), w Warszawie (402,8 tys. m2), Polsce zachodniej (256,3 tys. m2) oraz Trójmieście (236,5 tys. m2). CBRE dodaje, że 3 pierwsze regiony odpowiadały w sumie za niemal ¾ powierzchni oddanej do użytku w całym kraju.

AXI IMMO podkreśla, że w kontekście podaży na mniejszych rynkach magazynowych warto śledzić sytuację w Trójmieście i Polsce zachodniej, gdzie całkowite zasoby tych rynków po ukończeniu budowanych projektów powinny wzrosnąć, odpowiednio, o 29% i 71%.

W budowie

W czerwcu br. w budowie znajdowało się 1,9 mln m2 powierzchni przemysłowej, co świadczy o wysokiej aktywności deweloperskiej, choć jest to wynik nieco słabszy w porównaniu z analogicznym okresem ub.r. (2,2 mln m2). Widoczny jest tu wpływ COVID-19, gdyż potrzebny był czas na przystosowanie się do nowych wymogów sanitarnych. Cushman & Wakefield podaje, że deweloperzy byli najbardziej aktywni na rynkach regionalnych: Górny Śląsk (435 tys. m2), okolice Warszawy (324 tys. m2), Polska zachodnia (256 tys. m2). Z tego ponad 70% powierzchni należy do projektu typu BTS (build-to-suit) zlokalizowanego w Świebodzinie w pobliżu granicy polsko-niemieckiej oraz w Trójmieście (237 tys. m2) i Wrocławiu (158 tys. m2). Największe projekty znajdujące się aktualnie w budowie to: Panattoni BTS Świebodzin (203,5 tys. m2), Prologis Park Janki (73,4 tys. m2), Panattoni Park Gdańsk Airport (68,5 tys. m2) oraz Panattoni BTS Czeladź (67 tys. m2). Warto nadmienić, że wszystkie budowane powierzchnie są już w pełni wynajęte. Warty podkreślenia jest też fakt, że w strefie Warszawa Miasto w budowie znajduje się obecnie 125 tys. m2, co jest ponad 2-krotnie wyższym wynikiem niż w analogicznym czasie w ub.r. Wpływ na ten trend ma wzmożony popyt na magazyny miejskie i formaty SBU na obrzeżu miasta lub przy lotnisku.

Rynek inwestycyjny również z rekordem

W sektorze powierzchni magazynowych było to najlepsze półrocze pod względem transakcji inwestycyjnych w historii. Na rynku sfinalizowano 20 umów o łącznej wartości prawie 1,2 mld euro. Tym samym magazyny odpowiadały za prawie 40% całkowitego wolumenu inwestycji na rynku nieruchomości w I półroczu. Tomasz Puch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych JLL, podkreśla, że wartość transakcji w ciągu pierwszych 6 miesięcy roku była wyższa niż jakikolwiek całoroczny wynik osiągnięty przed 2018 r. Na tak dobry rezultat wpływ miały głównie duże transakcje portfelowe. Do największych należała sprzedaż 5 obiektów Panattoni do Savills Investment Management, parków dystrybucyjnych Hines do CGL czy tzw. portfolio Maximus ‒ 6 nieruchomości zarządzanych przez Apollo ‒ do GIC. Najbardziej aktywni byli inwestorzy azjatyccy, a szczególnie fundusze z Chin i Malezji. Ponadto polski rynek magazynowy cieszył się dużym zainteresowaniem kupujących z Wielkiej Brytanii i USA.

Z kolei AXI IMMO wśród wybranych największych transakcji zrealizowanych w II kwartale 2020 r. wymienia: sprzedaż przez P3 Parku Mszczonów (158 tys. m2) dla Elite Partners Capital, a także kupno przez Polish Logistics LLP (platformę inwestycyjną powołaną przez REINO Capital, IO AM i Grupę Grosvenor) centrum logistycznego Logistic City Piotrków Trybunalski o wielkości 135 tys. m2.

Pustostany i czynsze

W ciągu I półrocza czynsze najmu utrzymały się na nieznacznie wyższym poziomie niż w 2019 r. Nadal najdroższymi rynkami są lokalizacje miejskie, zwłaszcza Warszawa, w której czynsze zaczynają się, według AXI IMMO, od 4,80 euro/m2. Czynsze bazowe dotyczące miejskich projektów tzw. small business units (SBU) w innych lokalizacjach wahały się między 4 a 5,25 euro/m2 za miesiąc. W przypadku większych modułów magazynowych typu BIG-BOX czynsze wynoszą od 2,50-3,80 euro/m2 za miesiąc. Z kolei w przypadku stawek czynszów efektywnych na koniec czerwca widoczny był delikatny trend spadkowy i obecnie są one na poziomie 2-3,20 euro/m2 za miesiąc dla obiektów typu BIG-BOX i 3-4,50 euro/m2 za miesiąc za moduły typu SBU. Sytuacja ta dotyczy głównie regionów z wysokim poziomem pustostanów i lokalizacji o dużej konkurencyjności. AXI IMMO podaje, że najniższe stawki efektywne możliwe są do uzyskania w okolicach Poznania oraz okolicach Warszawy (Błonie, Grodzisk Mazowiecki).

Średni współczynnik pustostanów w istniejących parkach wzrósł nieznacznie o 0,2% w porównaniu do końcówki 2019 r. i wynosi obecnie 7,8%. Cushman & Wakefield twierdzi, że na koniec czerwca 2020 r. pustostany stanowiły prawie 1,4 mln m2 powierzchni całkowitych zasobów magazynów w Polsce. Z kolei w raporcie sporządzonym przez Savills można przeczytać, że stopa pustostanów spadła w stosunku do poprzedniego kwartału o 0,6 pkt. procentowego i na koniec czerwca wyniosła 6,6%, ale wzrosła r/r o 1,5% pkt. procentowego.

Największy spadek dostępności powierzchni magazynowej odnotowano w Polsce centralnej (z 10,1% do 6,8%) i Krakowie (z 7,5% do 5,2%), natomiast niewielki wzrost odnotowano w okolicach Warszawy (z 5,3% do 6,8%). Najwięcej powierzchni dostępnej od zaraz oferuje rynek wrocławski (10,1%) i Poznań (7,4%). W przypadku pozostałych rynków regionalnych wskaźnik pustostanów utrzymywał się w ciągu ostatnich 3 miesięcy na stabilnym poziomie.

Co dalej?

Większość realizowanych inwestycji potwierdza, że głównym motorem dynamicznego rozwoju rynku magazynowego w Polsce jest obecnie sektor e-commerce.

W okresie pandemii obserwowaliśmy jego przyspieszony wzrost, o czym świadczy 2-cyfrowy udział sprzedaży internetowej w całkowitych obrotach detalicznych. Obecnie jednak wskaźnik ten stopniowo powraca do poziomów sprzed pandemii, choć jego organiczny, długofalowy wzrost będzie korzystny dla sektora logistycznego, a docelowo dla całego sektora magazynowego w Polsce, który z powodzeniem funkcjonuje zarówno w dystrybucji krajowej, jak i transgranicznej – twierdzi Joanna Sinkiewicz, partner i dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych Cushman & Wakefield.

Z kolei Savills przewiduje, że z powodu zwiększonego ryzyka rynkowego spowodowanego pandemią COVID-19 deweloperzy nie będą jednak chętni do uruchomiania kolejnych projektów o charakterze spekulacyjnym, szczególnie w lokalizacjach charakteryzujących się obecnie relatywnie wysokim odsetkiem dostępnej powierzchni magazynowej w istniejących i realizowanych projektach.

Elżbieta Haber